היטלי פיתוח הם תשלומי חובה הנגבים על ידי הרשויות המקומיות, מכוח חוקי עזר מקומיים, בזיקה לעבודות תשתית שבוצעו או עתידות להתבצע בשטחן המוניציפאלי.
ברוב הרשויות המקומיות קיימים שלושה סוגי היטלים עיקריים:
⦁ תיעול (ניקוז)
⦁ סלילת כבישים ומדרכות
⦁ שטחים ציבוריים פתוחים (שצ"פ)
חוקי העזר, שמכוחם נגבים היטלי הפיתוח, שונים בין רשויות, כאשר לכל סוג תשתית יש חוק עזר פרטני. החיובים בהיטלי פיתוח נדרשים לתשלום בדרך כלל באחד מארועי המס הבאים:
⦁ לפני הוצאת היתר בנייה.
⦁ בסמוך או לאחר הקמת תשתית באזור הנכס.
⦁ במקרה שאותרו חריגות בנייה בנכס.
מעבר לתיאור התשתית, סוג העבודות המקימות עילה לחיוב, פירוט השטח שבגינו ניתן לחייב בהיטל והמועדים (כולל חוק העזר), קובעים גם תעריפים לחיוב – כאשר לכל היטל מספר מרכיבים:
⦁ תעריף לחיוב עבור כל מ"ר משטח הקרקע.
⦁ תעריף לחיוב עבור כל מ"ר משטח הבנייה.
⦁ תעריף למ"ק עבור נפח הבנייה (רלוונטי בד"כ לנכסים שאינם מיועדים למגורים).
תעריפי ההיטלים חושבו בתחשיב שנערך על ידי עורך תחשיבים מוסמך ובהתאם לנהלי משרד הפנים, ומחושבים בד"כ על פי שטחי הבנייה הקיימים ו/או הצפויים בשטח הרשות, ביחס לעלויות הקמת התשתית.
חברתנו מומחית בניתוח התחשיבים שבבסיס חוקי העזר ומספקת חוות דעת המסייעות בתיקוף התחשיב וגיבוש טענות להפחתתו.
סוגי החיובים העיקריים:
חיוב במסגרת בקשה להיתר בנייה:
חלק מתנאי קבלת היתר הבנייה מצריכים תשלום היטלי פיתוח לרשות המקומית.
השטחים לחיוב בהיטלי הפיתוח מחושבים על פי שטח הקרקע של המגרש המיועד להיבנות ושטחי הבנייה בהתאם לתוכנית ההגשה שאישרה הוועדה המקומית.
בפרויקטים של התחדשות עירונית, יש לשים לב לכך שאם שולמו תשלומי פיתוח בעבר, כמו דמי השתתפות ו/או הוצאות פיתוח למנהל מקרקעי ישראל, על הרשות לקזז שטחים אלו מהשטחים לחיוב של הבניין החדש.
בפרויקטים בהם נחתם הסכם פיתוח (בד"כ קרקעות שנרכשו במכרז של רשות מקרקעי ישראל) מול משרד הבינוי ו/או חברה מפתחת אחרת, יש לשים לב האם הוצאות הפיתוח ששולמו במסגרת הזכייה במכרז כוללות גם חלף תשלום היטלי פיתוח – חלקי או מלא.
חיובים "יזומים" בעקבות הקמת תשתית באזור הנכס:
רשויות מקומיות רבות משדרגות ומקימות תשתיות חדשות בשטחן המוניציפאלי; חלק מעבודות התשתית הללו מקימות עילה לחיוב בהיטלי פיתוח (למשל, הקמת כביש חדש או סלילת מדרכה חדשה).
הרשויות, באמצעות גורמים חיצוניים (בד"כ משרדי עורכי דין), עורכות בדיקות מקיפות לנכסים, בדגש על נכסים רחבי היקף המצויים באזור אותן תשתיות, ומוציאות להם דרישה לתשלום היטלי פיתוח.
מניסיוננו הכולל טיפול במאות חיובים מסוג זה – חיובים אלו בד"כ אינם מבוססים ויש מקום להפחתתם בשיעור ניכר, עד לעשרות אחוזים ואף לביטולם לחלוטין.
אופן הבדיקה והטיפול בהיטלי פיתוח
כל חיוב בהיטלי פיתוח שנמסר לטיפולנו עובר תחילה בדיקה ראשונית, המוגדרת אצלנו כבדיקת "סיכון-סיכוי", שמטרתה לשלול סיכונים שעלולים להביא לחשיפה נוספת מצד הלקוח, ומנגד, להעלות טענות אשר עשויות להביא לחיסכון – בצורת הפחתה או השבה כספית.
הבדיקה כוללת ניתוח של החיוב בשני היבטים עיקריים – השוואת השטחים לחיוב מול השטחים המיועדים לבנייה או לעומת השטחים הקיימים, ובדיקת התעריפים לחיוב – האם הם תואמים לתעריפי חוקי העזר העדכניים והאם הוצמדו כראויים.
לאחר השלמת הבדיקה הראשונית, אנו מעבירים ללקוח את מסקנותינו והמלצתנו בנוגע לצורך בטיפול, לאופן הטיפול הנדרש, ולהערכת הפוטנציאל – ופועלים בהתאם לאישורו.
סימולציות – שירות ללקוח
כיום, התכנון הפיננסי של כל פרויקט מתקדם ומדויק יותר מאשר בעבר, והיזמים שואפים להגיע למידת וודאות מקסימלית.
כחלק מהשירות בשלב זה, אנו מציעים ללקוחותינו עריכת סימולציות לחיוב באגרות בנייה, היטלי פיתוח ודמי הקמה, אשר מספקות ליזמים תמונת מצב לגבי הסכומים שיידרשו לשלם כחלק מתנאי קבלת היתר הבנייה.
סימולציות אלו מבוססות על חוקי העזר העדכניים ברשות הרלוונטית והתעריפים העדכניים ליום עריכת הסימולציה – מדובר בתחשיב הקרוב ביותר לסכום שיידרש לשלם היזם לרשות המקומית ולתאגיד המים והביוב, כתנאי לקבלת ההיתר.
כיום, יזמים רבים מעריכים את גובה החיוב הצפוי בהיטלים ודמי הקמה על פי כללי אצבע שאינם מבוססים (למשל, 300 ₪ למ"ר); לא אחת נתקלנו במקרים בהם יזם העריך סכום מסוים, ונדרש בתשלום גבוה באופן ניכר – הפערים הללו עלולים לנבוע מחוק עזר חדש שפורסם, מעדכון תעריפי ההיטלים, ו/או משטחים שלא חושבו לצורך החיוב.
סימולציה לחיוב, כפי שנערכת על ידינו, לוקחת בחשבון את כלל המשתנים הרלוונטיים לאותה נקודת זמן ונותנת הערכה כמעט מדויקת לחיוב הצפוי, מה שמעניק ליזם מידת וודאות גבוהה ומסייע למנוע הפתעות בלתי צפויות.
לסיכום
חברתנו מומחית בטיפול להפחתת חיובים בגין היטלי פיתוח; טיפלנו ואנו מטפלים באלפי חיובים בכל רחבי הארץ, ובעקבות הטיפול שלנו נחסכו ללקוחותינו מאות מיליוני ₪.
אם עוד לא הכרתם אותנו – זה הזמן לפנות!